タープ不動産情報　代表取締役　三浦 孝志（IRIA国際投資アドバイザー）

今回は最近注目を集めている海外不動産投資について「魅力」と「リスク」を紹介します。
これから日本が直面する課題に少子高齢化問題、大増税や景気悪化など懸念があります。また、南海トラフ大地震など不動産価格に影響するような様々な不安要素を日本は抱えています。
そのような背景から日本で不動産を所有している方や年金だけでは老後が不安と考える若い世代の方々が、資産の分散化や将来の収入確保という目的で海外不動産に投資をする例が増えています。
しかし、海外では国の事情や国民性など日本の不動産投資とは異なる部分が多く、日本ではほとんど聞かない不動産売買にまつわる詐欺などで損害を被っている日本人もたくさんいます。そこで、今回は海外不動産投資に失敗しないためにも、代表される海外不動産の魅力とリスクについて紹介したいと思います。
海外不動産投資といっても当然、各国によって法律や規制が異なります。例えば日本やアメリカなどの先進国とは違い東南アジアなどの多くの国では、外国人は土地を購入することができません。また、日本の不動産を購入する人は価格上昇益ではなく、家賃収入が目的です。しかし、世界人口は増加しており、GDP（国内総生産）成長率が上昇している世界では不動産の価格上昇を見込むのはもはや当然のことで、実際に１年で数倍に価格が上昇して売り抜けて利益を受けている人もいます。

海外不動産投資の魅力
(1) キャピタルゲイン（売却益）とインカムゲイン（家賃収入）
高度経済成長期の日本のように、経済が順調に伸びている国、人口ピラミッドもきれいな国で投資ができたら……。海外不動産の場合には、この願いを実現させることができるのが魅力と言えます。
かつての日本にタイムスリップすることはできなくても、その時代に近い国は今でも存在します。10年前なら中国が海外不動産投資における絶好の場所でした。そして現在の東南アジアは経済成長が著しく、若年層が多く、人口が増えています。このような経済成長が著しい国の不動産を持っていれば、値上がりするのは自然なことです。売却益（キャピタルゲイン）だけではなく、家賃収入（インカムゲイン）も見込めるのが魅力といえます。
(2)節税対策
日本の税制は個人所得について「全世界課税」を採用しており、世界のどこの国でも所得が発生した場合は日本で申告、納税する義務があります。これは反対に海外所得がマイナスになった場合も、日本の所得から海外所得のマイナスを差し引くことができるということです。不動産投資においては、運用としては利益が出ていても税制面では損失となることがあります。その理由は、税法では不動産の建物部分が経費として認められるためで、税務計算では建物の法定耐用年数をもとに減価償却することが可能なのです。また、不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算が可能であるため、不動産で税務上マイナスが生じた場合も、他の所得と不動産での損失とを相殺することができます。
アメリカでは、ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、土地と建物の評価割合は一般的に、土地：建物＝2：8といわれており、中古物件でも建物の評価額は非常に高く、減価償却の対象額は大きくなるので、節税には効果的な環境ということができます。土地評価の高い日本とは対照的であるといえます。
(3)資産分散
増税、経済衰退、自然災害など、厳しい事態が起こるかもしれない日本における資産形成のポイントは「資産総額を減らさないこと」が前提であり、資産形成を考える投資家には抜本的な資産保全を考えることが急務な状況であるといえます。まさに資産分散化は海外不動産投資の魅力といえます。

代表的なリスク
(1)カントリーリスク
カントリーリスクとは、投資を行う対象の国が政治や経済的な何らかの要因により、投資した資産が回収できなくなるリスクのことをいいます。具体的な例を挙げますと、国による政策変更、法律改正、外国人規制、税制改正、財政破綻、テロ、暴動、戦争などがあります。日本人として生まれ、国内不動産への投資などしか経験のない私たちには実感できないと思いますが、海外不動産投資を行う上ではやはりカントリーリスクについて考えないわけにはいきません。

(2)為替変動リスク
1997年にアジア通貨危機が起こった時は、タイを震源としてインドネシアのルピアやマレーシアのリンギットなど、アジア諸国の為替レートが急激に下落しました。新興国は、確かに成長率そのものは高いのですが、経済基盤は米国などの先進国に比べると脆弱です。そのため、世界のどこかで通貨不安が起こると、その影響を受けて通貨が暴落する恐れがあります。海外不動産投資は、文字通り「不動産」に投資するものではありますが、必ず為替取引が絡んできます。つまり、「不動産」に投資するのと同時に、「現地通貨」に投資するということです。海外不動産投資では、不動産自体のリスクに加えて、通貨のリスクも一緒に抱えることになるということを忘れてはいけません。

(3)ヒューマンリスク
日本では不動産を購入する際に詳細を記載した重要事項説明があります。しかし、海外不動産を購入する際の前提は「自己責任」です。国によっては不動産業の免許も存在しない国もあり、都合の悪い情報は隠したまま取引することは度々聞かれます。また、言語が違うことによるコミュニケーションのリスクも大きいといえます。仲介する人は仮に日本人であっても、日本での取引とは違うということを理解しなければなりません。

【海外不動産投資で成功するための3 ヵ条】
(1)本当に信頼できる専門家に頼む、相談する
(2)書面だけでなく必ず現地を確認する
(3)リスクを覚悟したうえで投資をする

世界でも例がない少子高齢化という問題に直面する日本において、海外不動産投資はとても魅力的です。しっかりとリスクなども理解し投資を成功させることが大切だと考えます。