オピニオン

民泊とシェアハウスについて

有限会社南桜商事 代表取締役 奈良部年緒 (北地区2班)

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて、外国人旅行者の増加や日本人旅行者の東京観光も増えており、民泊が注目されています。シェアハウスなどの違いも含めて簡単ですが、説明をしたいと思います。

民泊の許可には2つある
まずは民泊ですが、許可の取り方が2つあります。
大田区のように民泊を特別に許可している自治体で許可を取る「特区民泊」です。これは大田区のように民泊を奨励する特定の地方自治体で認められた民泊です。
またもうひとつですが、特区以外の自治体で民泊を運営するためには、旅館業法で定められた「簡易宿所許可」を取る必要があります。これは民泊が厚生労働省の管轄のためです。
民泊が出始めた当初はグレーゾーンが多かったようで「簡易宿所許可」が無くても、事実上黙認されたようですが、ここ最近の民泊の増加や流行によって法整備の必要性が重視され、明確に旅館業法違反となる場合も増えています。
なお、簡易宿所と特区民泊は似ていますが、簡易宿所は1泊以上の宿泊から認められるのに対し、各自治体により差はありますが、特区民泊は2泊3日以上の宿泊が前提(平成28年10月改正:大阪府・大阪市・北九州市)となります。

シェアハウスの場合
対して、シェアハウスの場合は、我々が取り扱っている「賃貸借契約」にあたるため、旅館業法で定める「簡易宿所許可」などの許可が不要です。これは管轄が国土交通省の管轄のためです。
しかしシェアハウスとして利用する場合は、建築物が建築基準法の定める条件を満たす必要があります。なぜならシェアハウスは建築基準法上では「寄宿舎」として取り扱われ、防火や耐火、採光、一定の空地部分などが求められます。
平成27年にはシェアハウス(=寄宿舎)規制に関する法律が緩和され、延べ床面積200㎡以下、階数3階以下、寝室数が12部屋以下などの場合は寄宿舎の規制対象から除外する制度ができました。
文京区では今後後者であるシェアハウスが増えるかと思われます。しかしシェアハウス運営などにはなかなか難しい部分も多々ありますので、今後我々の業界や組合で研究してゆく必要がある課題であると思います。

最新・海外不動産投資事情─その魅力とリスク

タープ不動産情報 代表取締役 三浦 孝志(IRIA国際投資アドバイザー)

今回は最近注目を集めている海外不動産投資について「魅力」と「リスク」を紹介します。
これから日本が直面する課題に少子高齢化問題、大増税や景気悪化など懸念があります。また、南海トラフ大地震など不動産価格に影響するような様々な不安要素を日本は抱えています。
そのような背景から日本で不動産を所有している方や年金だけでは老後が不安と考える若い世代の方々が、資産の分散化や将来の収入確保という目的で海外不動産に投資をする例が増えています。
しかし、海外では国の事情や国民性など日本の不動産投資とは異なる部分が多く、日本ではほとんど聞かない不動産売買にまつわる詐欺などで損害を被っている日本人もたくさんいます。そこで、今回は海外不動産投資に失敗しないためにも、代表される海外不動産の魅力とリスクについて紹介したいと思います。
海外不動産投資といっても当然、各国によって法律や規制が異なります。例えば日本やアメリカなどの先進国とは違い東南アジアなどの多くの国では、外国人は土地を購入することができません。また、日本の不動産を購入する人は価格上昇益ではなく、家賃収入が目的です。しかし、世界人口は増加しており、GDP(国内総生産)成長率が上昇している世界では不動産の価格上昇を見込むのはもはや当然のことで、実際に1年で数倍に価格が上昇して売り抜けて利益を受けている人もいます。

海外不動産投資の魅力
(1) キャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(家賃収入)
高度経済成長期の日本のように、経済が順調に伸びている国、人口ピラミッドもきれいな国で投資ができたら……。海外不動産の場合には、この願いを実現させることができるのが魅力と言えます。
かつての日本にタイムスリップすることはできなくても、その時代に近い国は今でも存在します。10年前なら中国が海外不動産投資における絶好の場所でした。そして現在の東南アジアは経済成長が著しく、若年層が多く、人口が増えています。このような経済成長が著しい国の不動産を持っていれば、値上がりするのは自然なことです。売却益(キャピタルゲイン)だけではなく、家賃収入(インカムゲイン)も見込めるのが魅力といえます。
(2)節税対策
日本の税制は個人所得について「全世界課税」を採用しており、世界のどこの国でも所得が発生した場合は日本で申告、納税する義務があります。これは反対に海外所得がマイナスになった場合も、日本の所得から海外所得のマイナスを差し引くことができるということです。不動産投資においては、運用としては利益が出ていても税制面では損失となることがあります。その理由は、税法では不動産の建物部分が経費として認められるためで、税務計算では建物の法定耐用年数をもとに減価償却することが可能なのです。また、不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算が可能であるため、不動産で税務上マイナスが生じた場合も、他の所得と不動産での損失とを相殺することができます。
アメリカでは、ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、土地と建物の評価割合は一般的に、土地:建物=2:8といわれており、中古物件でも建物の評価額は非常に高く、減価償却の対象額は大きくなるので、節税には効果的な環境ということができます。土地評価の高い日本とは対照的であるといえます。
(3)資産分散
増税、経済衰退、自然災害など、厳しい事態が起こるかもしれない日本における資産形成のポイントは「資産総額を減らさないこと」が前提であり、資産形成を考える投資家には抜本的な資産保全を考えることが急務な状況であるといえます。まさに資産分散化は海外不動産投資の魅力といえます。

代表的なリスク
(1)カントリーリスク
カントリーリスクとは、投資を行う対象の国が政治や経済的な何らかの要因により、投資した資産が回収できなくなるリスクのことをいいます。具体的な例を挙げますと、国による政策変更、法律改正、外国人規制、税制改正、財政破綻、テロ、暴動、戦争などがあります。日本人として生まれ、国内不動産への投資などしか経験のない私たちには実感できないと思いますが、海外不動産投資を行う上ではやはりカントリーリスクについて考えないわけにはいきません。

(2)為替変動リスク
1997年にアジア通貨危機が起こった時は、タイを震源としてインドネシアのルピアやマレーシアのリンギットなど、アジア諸国の為替レートが急激に下落しました。新興国は、確かに成長率そのものは高いのですが、経済基盤は米国などの先進国に比べると脆弱です。そのため、世界のどこかで通貨不安が起こると、その影響を受けて通貨が暴落する恐れがあります。海外不動産投資は、文字通り「不動産」に投資するものではありますが、必ず為替取引が絡んできます。つまり、「不動産」に投資するのと同時に、「現地通貨」に投資するということです。海外不動産投資では、不動産自体のリスクに加えて、通貨のリスクも一緒に抱えることになるということを忘れてはいけません。

(3)ヒューマンリスク
日本では不動産を購入する際に詳細を記載した重要事項説明があります。しかし、海外不動産を購入する際の前提は「自己責任」です。国によっては不動産業の免許も存在しない国もあり、都合の悪い情報は隠したまま取引することは度々聞かれます。また、言語が違うことによるコミュニケーションのリスクも大きいといえます。仲介する人は仮に日本人であっても、日本での取引とは違うということを理解しなければなりません。

【海外不動産投資で成功するための3 ヵ条】
(1)本当に信頼できる専門家に頼む、相談する
(2)書面だけでなく必ず現地を確認する
(3)リスクを覚悟したうえで投資をする

世界でも例がない少子高齢化という問題に直面する日本において、海外不動産投資はとても魅力的です。しっかりとリスクなども理解し投資を成功させることが大切だと考えます。

平成28・29年度執行部(幹事長・7委員長)座談会

「新井支部長2期目に向けて─各委員会の課題を提起─」

日時:平成28年7月5日(火)午後6:30~8:30
場所:文京区支部事務局

出席者(順不同):
小能大介幹事長
中村哲也総務委員長
井上慶太財務委員長
三浦孝志情報委員長
渡辺武志研修委員長
河野勝之消費者保護推進委員長
生川宝夫社会貢献委員長
上野拓哉組織委員長
【司会】脇坂元博情報副委員長・広報担当委員長
司会(脇坂)「新井支部長2期目に向けて」と題しまして、座談会を開催いたします。さて早速ですが、自己紹介からお願いします。

小能 新井支部長と共に2期目の幹事長を務めさせていただきます。今期もよろしくお願いします。
中村 前期に引き続きまして総務委員長を務めさせていただきます。本日、本部で第1回総務委員会が開かれ、桑原委員長(新宿区支部)から今期、本部規約に則した統合支部規定の見直しを行う方針が示され、そのための小委員会もつくられましたので、その線ですすんでいくものと思います。
井上 財務委員長3期目です。今年も収支均衡を目指してやっていきたいと思います。
三浦 この座談会の様子は、支部報7月号、9月号の2回にわたって掲載していきます。情報委員長の三浦です。感覚で申し上げて申し訳ありませんが、昔は支部長と役員が同世代で意思の疎通がとれていて、支部長はなにがやりたいのか、皆は何をしなければならないか、よく分かっていて動いていたと思います。今は役員が各々自分に与えられたテーマをこなしているという感じに、なんとなく見えてしまいます。支部長の考えを中心に我々は今、何をしなければいけないか、そんな議論に入っていければ、素晴らしい集まりになると思います。よろしくお願いします。
渡辺 研修委員長3期目になります。三浦さんがおっしゃったように、予算の見直しをしてから、特に3期目を迎えて感じているのは、研修委員会も正直、十分に機能していないというのはあります。各委員会が予算の問題で個別に単独で動かざるをえないのかなと感じていいます。そういう中で、こういう機会にいろいろコミュニケーションをとったらいいのかなと思います。
河野 前期に前任の佐藤豪一委員長の後を継いで消費者保護推進委員長を務めさせていただき、今期2年目に入ります。消費者保護推進委員会は主に公益事業を行っています。文京区役所の不動産相談に出向すること、支部消費者保護事業の2つに分かれます。これからの支部不動産取引所の充実を考えると、現行の支部冊子『いつでも無料不動産相談を文京区支部で承ります』が有りますが、広報活動としては十分とはいえないと思います。役員方々から意見を聞き広報活動を考えたいと思っています。
生川 2期目の社会貢献委員長になります。今日も本部の社会貢献委員会に出席してまいりました。7割方、委員会のメンバーが変わっていました。だいぶ若返っているんだと実感しました。社会貢献委員は指導するうえで必要ということで、2時間の研修がありました。いまはやりの「民泊」のこと、シェア・ルームの違法広告(ワンルームマンション=2万5,000円、3万5,000円などと書いてあって、一番下に小さく〈6人〉と表記した広告が違法など)が最近多くなっていることを聴講しました。「民泊」はこれから必ず出てくる問題ですので、注目して気を付けてやっていかなければいけないと感じました。社会貢献委員会は、今年も会員諸点検、屋外の違法看板の調査を、9~10月にかけてやっていきます。
上野 前期は組織担当委員長をやらせていただきました。去年、入会促進と組織担当が統合して組織委員会となり、今年度から組織委員長をやらせていただきます。昨日、本部の第1回組織委員会に出てきました。全日の勢いをどうにかして止めなければならないということで、かなり白熱した議論となりました。協同組合と東政連にも協力していただかないと、全日との入会金の差は埋まらないのではないか、組織としては全日に負けないPR活動をしていきたい、と話していました。

2期目運営に向けた抱負

司会 去る4月26日の支部総会で新井支部長の再任が承認され、支部長2期目の運営がスタートしたところです。新井支部長は、消費者保護と人材育成の2本柱を基本として、支部運営の整理、合理化をさらに進めるという方針を示されています。2期目となりまして、運営に関する抱負を皆様から伺いたいと思います。それでは小能幹事長からお願いします。

《支部運営について》
小能 今期、文京区支部は中央ブロックのブロック長を受けることになりました。すでに中央ブロックは動きだしています。支部事務所で会議を行い、3支部の方にお越しいただき、議論をしていただいています。ブロック長になるのは10年近く前の寺村支部長の時代以来だと思います。以後、ブロック長を受けるチャンスがなく、今回思いきって新井支部長がブロック長を受けたということです。このため、支部運営とブロック運営の両方をやっていますので、執行部も忙しい状況です。会員の皆様、今日お集まりの委員長の皆様にも助けていただかないと、運営がうまくいかないと思っています。
また、ブロック運営に関して、新井支部長もいろいろ勉強されて、すでにブロックの予算も厳しい状況にあるということで、今までと同じ運営をしていくと破綻してしまう状況にあります。この点を考え、会議は支部事務所を使い、経費の削減を図っています。必要なところにお金を投入していくのは支部運営でも同じですが、ブロック運営にもすでに反映して、必要のない事業はやらない、必要なところにはお金をかけていく、メリハリのある運営をしています。1年目は手探りの中でやっていかざるを得ない状況ではありますが、2年目にはその効果が出て、今までとは違うブロック運営になると思っています。文京区支部の皆様には注目していただき、ご協力をお願いします。私は幹事長という立場ですので、円滑に支部運営、またブロック運営ができる環境を作っていくのが仕事です。一生懸命やらせていただこうと考えています。
今度9月21日(水)に不動産無料相談会がシビックセンター地下2階で開催されます。中央ブロック主催で、先ほどお話ししましたように当支部はブロック長ですので、よろしくお願いします。文京区報にも掲載してくれます。会員の皆様にも広報していただき(ポスターの掲載をお願いします)、相談者が多く来てくれるよう、ご協力をお願いします。

《総務委員会》
中村 総務委員会は今期、本部から来ている大項目「支部規約、支部内規の見直し」を行っていきます。すぐに変えられるものではないので、段取りとしては、(1)規約改定の委員会を立ち上げ、(2)そこで議論して、(3)総会で承認へ、ということになります。規約を変えるのはひと苦労の部分があります。1年かかるか、2年かかるか。選挙のない今年のうちにできればやった方がいいと考えますので、本部と相談しながら、どのくらいのタイミングでやればいいか、見極めながら進めます。規約も読んでみますと、時代に合わない、整合性のとれない部分もありますので、今年はこれらを中心にやっていきます。中央ブロックの運営もあります。支部長、幹事長のもと、スムーズに運営できるよう準備をしていきたいと思います。

《財務委員会》
井上 いろいろ話がでていますが、引き続き財務が厳しい状況にあります。今まで同様、皆様にはご協力をお願いしていかざるを得ない状況です。支部長、幹事長も仰っていますが、必要な事業には必要なお金を出していきたい。ただ、やみくもにやれるほど財源がないので、ある程度絞り込んで、ポイントを絞って経費を支出していく姿勢は今までと変わりません。しかし、社会の変革もあって、新しい業態の出現、行政との協力を進めていくうえで、お金のかかるものもあるかと思いますが、なるべく経費のかからないよう、私も一会員、一役員としてアイデアを出しながら協力していければと思います。

《情報委員会》
三浦 本部と支部の両方にお願いしたいことがあります。昔、広報委員長だった頃、本部の会議では、広告媒体をどうするか、小委員会を作って広告代理店のプレゼンを見て、質問しながら、予算も考えながら皆で論議したものです。その後、1期抜けて、昨年また情報委員長に携わって本部の会議に出席したところ、運営方法が全く変わっていて、どこかですでに決まったことを出してきて、多数決で、いいか悪いか、いきなり問われる。承認してくださいとの雰囲気で進行していく。どこでどう決まったのか、分からない。内容の吟味がなく、前回の事業の踏襲内容ばかりです。費用対効果も、結果検証もないまま決まっていく。予算も切り詰めなければならない状況で、効率のいいものを皆で議論していく、以前のような委員会が生まれればいい。それを発言していきます。
支部については、情報委員会で比重が高いのは支部報の発行です。会員と支部運営を結ぶパイプラインは、年配の方が多いのでホームページというよりは『支部報』がメインになっています。また、支部創立50周年記念誌を作成するにあたって参考になったのは支部報でした。その意味で、今発行の支部報は、未来への『議事録』になっていると思います。ページは削減されましたが、内容の濃いものを作っていきたい。そのためには皆様の協力が必要です。ぜひご参加ください。ご協力のお願いを兼ねて抱負とします。

《研修委員会》
渡辺 本部主催研修会の運営に関しては、本部主催、本部事務局主導という状況であることは皆様にお伝えしておきます。支部研修ですが、予算がないとばかり言っていても始まらないので、昨年の本富士警察さんとのタイアップ、本郷税務署との連携など、費用のかからない研修会もありますので、委員会として考えていきたい。参加者集めについては、青年会との共同開催で、お力をお借りしたいと思います。いずれにしても、委員会内でディスカッションしながら、しっかりとしたものにしていきたい。

《消費者保護推進委員会》
河野 文京区からの要請を受けた事業が多くありますが、それ以外の事業として、(1)東京大学留学生・外国人研究者賃貸住宅あっせん提携制度、(2)根津・千駄木「下町まつり」への参加(無料不動産相談の実施)、(3)相談員のスキルアップを目的とした佐久間弁護士を講師に行っている研修員研修会、それにもう一つ重要な事業として、(4)支部が行っている無料不動産相談所の運営があります。(4)の充実は、新井支部長の掲げている消費者保護の重点項目の一つですが、支部無料相談所を周知するため利用しているのが冊子『ハトマークの不動産相談に行ってみよう!』(前頁写真)です。文京区役所に置いてあります。しかし、これを「下町まつり」などの特別な機会に配らないことには人目に触れません。(4)をどのように一般に周知していくか、各委員長にもご意見をお伺いしたいです。委員会としては、予算に限りがありますので、費用対効果を考えながら効率のいい周知方法を考えていきます。
「東京大学留学生~提携制度」は、1年目である程度結果がでましたので、東大のアンケート結果と、支部提携店から出していただいたアンケートを取りまとめて問題点を洗い出し、東大の担当者と意見交換をして制度の充実を考えていきます。
「下町まつり」への参加(無料不動産相談の実施)ですが、これに代わる公益性のある事業は他にないか、委員会で探っていきたいと思います。また、相談員研修ですが、踏襲か違ったものにするか一考の余地ありと思っていますので、委員会で検討していきます。

《社会貢献委員会》
生川 社会貢献委員会では毎年、会員点検指導、タテ看調査があります。会員点検指導に関しては、年に8~10社ほど実施していますが、一度指導しても再調査をしていませんので、徹底するのであれば、また見に行かなければいけないかなとも思っています。タテ看は文京区の場合、他地区と比べて少ないのが分かっています。また、あっても支部会員ではないので、安心しています。
昨年、委員会予算が減りましたが、他支部から「増やさなくて大丈夫か」と言われました。その支部は、空き家対策で区役所の役人と一緒に地域内を回って調査しているとの事。「文京区も巡回が必要になってくるんじゃないか」と言うのです。急に言われたら、考えなければいけないと思います。

《組織委員会》
上野 組織委員会としては、全日との新入会員獲得競争があります。新入会を増やすため、本部では、西新宿に開業支援センターを作りました。支部でも開業したいという方が相談に見えましたら、私に連絡していただければ、こちらに入会してもらうよう働き掛けたいと思います。
本部の委員会は報告で終わっていますが、大滝委員長(副会長)は、小委員会を作って議論し、各ブロックにおろして、各支部の一般の委員とはSNSなどを使って話を吸収し、我々の意見を積極的に取り入れる、と言っていますので、今後の様子を見ていきたいと思います。

文京区支部「不動産相談所」充実へ

司会河野消費者保護推進委員長から同委員会が直面している課題が提起されましたが、皆様の委員会の中で抱えている問題点があればお話しください。

生川 6月12日の日曜日に文京区の特別相談の相談員として行ってきました。この日の相談には定員を超える希望者があり、一部お断りしたとお聞きしました。「へー、そうなの」と思った次第です。極論ですが、支部の相談所も平日(月~金:10時から16時、予約制)だからだめで、日曜日に皆で協力してやれば相談者が増えるのはまちがいない。とにかく、すごい人気でしたから。
井上 支部の相談を増やしたいということですよね。文京区広報課との話し合いの中で、区の相談窓口に来た人で、この相談では時間が足りない人が、支部の無料相談へ来て、引き続き相談を受けられる体制もあっていいと、区の方も言っていました。時間が足りないなど消化不良があれば、「宅建文京区支部の相談窓口へというルートがあります」と知らせるものを渡せるようにしたらいい。
河野 支部主催「不動産相談所」を周知するために文京区支部で作成した冊子『ハトマーク不動産相談に行ってみよう!』を渡してもいいですよね。渡す方法を考えないと? この冊子は区役所広報課の窓口においてありますよ。
井上 入口ではなくて、相談に来ている方に渡せるように、中に置いてほしいですよね。そうすると、相談に来る人が増えてくるのではないでしょうか。
三浦 この間の広報課との話し合いでは、不動産相談だけ、ガクっと数字が少なかったじゃないですか。ネガティブな発想ですが、なぜ少ないのか、ディスカッションをする中で改善策を話し合って、相談に行ってよかったなと思ってもらえるような内容にすること、文京区役所からは、不動産相談員は宅建文京区支部でなんとかお願いしたいと言われるよう、私たちも考えて提案していったらいいと思います。
小能 不動産相談と、弁護士による法律相談、税理士による税務相談との違いは、緊急性が高い案件かどうかではないでしょうか。法律や税務は、「今なんとかしなければ……」「今期の申告までに……」と時間の制約があるため、多くの人が相談に行く。不動産は今売らなくてもいいし、相続はずいぶん先だと、相談する人も時間的に余裕がある。今日じゃなくてもいい。では次回にしよう。そういうこともあるのではないでしょうか。井上さんが言うように、支部での相談窓口の門を広げておけば相談者が増えてくると思います。
河野 文京区との懇談の結果、法律相談、税務相談、不動産相談に対する要項(相談受付要項)が変わりましたね。区から送られてきました。「もう少し具体的にしたほうがいい」と私たちが提案したことが反映されたものと思います。いい方向に変わりました。このような細かいことを提案するなかで、周知が図れればいいと思います。
三浦 役所のほうでは紹介できないが、支部の相談では司法書士や行政書士とパイプを結んで、相談に来た人に紹介ができます。文京区支部の相談に行ったら、いろいろ紹介してもらえてよかったということがあっていいと思います。「支部の相談に行ったら、いろいろヒントがありますよ」と言えればいいと思います。

支部研修活動の方向を考える

司会 新井支部長は、教育研修活動を重点施策の一つとして挙げられています。そこで当支部の研修活動ですが、ここ数年、青年会と合同で研修会を開催していますが、今後同じように開催するのか、お伺いします。
渡辺 過去3回、青年会との合同研修会を開催しています。内容的にはいいのではないでしょうか。支部がやれる研修は、地域とのコミュニケーションを重視した警察や税務署と提携したもので、東京オリンピックに向けて色々なテーマのもと、費用をかけずに開催していきたい。
司会 これまでの研修会はとてもいいという評価を聞いています。
井上 お金のかからない研修ですが、アットホームや民間企業(デベロッパー、建売業者など)を呼んできたり、また、具体的に言いますと、中古物件流通に進んでいると思われる企業を呼んできたりして話をしてもらうのはどうでしょうか。
渡辺 基本的に民間企業を呼んでくるのは問題ないと思います。耐震とか等価交換などをテーマにしてもかまいません。しかし、研修を年に1回しかやらないのであれば、公的なもの、またはだれにでも関係するものをテーマにしないと、不平、不満の声が出てくると思います。年2~3回あれば、一つは警察とのタイアップ、次はデベロッパーを呼んで現状の具体的な話を聞く、そういうことを考えたいです。
井上 なぜ、そういうことを言うかというと、今私の知りたいことは、インスペクション(宅建業法改正で2年後に施行される「住宅診断」)や瑕疵担保保険です。そういう会社を呼んできて、宣伝でもいいと思います、具体的な実務の話を個人的に聞きたいと思ったからです。
渡辺 年に2~3回の研修会の中でなら、バリエーションの一つとしてやりたいと考えます。今期どこまでできるか。ただし、テーマによって一部の会員しか興味の持てないものであれば、年1回でそういうものをやったら、不満が出ます。そこで費用をかけずに公的なものから民間企業などの少しマニアックなものまで、年間最低2回に分けてできたらいいと思います。
三浦 そう考えると、知りたいテーマはたくさんありますね。土壌汚染に関しても、また耐震補強など、具体的な生の声をいっぱい聞くのも面白いと思います。また、会員の中にも個性を持った会社があります。そういう会社に話を聞くのも面白いと思います。勉強になります。
井上 会員が講師になるものいいですね。
中村 総会の日の研修も時間をしっかりとって、研修の枠の一つにしてはどうでしょうか。
渡辺 総会の終了時間がなかなか読めず、難しい点もありますが、スケジュールをしっかり組んでやるのもいいですね。
三浦 話は少し脱線しますが、文京区の町おこしのように、有志が集まってお金を出し合い、テーマを選んで講師を呼んで、地域や行政、政治家の方を通じて個性的な勉強会をやっていくのもいいのではないでしょうか。
小能 新井支部長も行政機関や民間団体との協力や参画を積極的に進めていくと言っています。いろいろなところの情報を我々文京区支部に集中させることは、支部長が考えているところです。それによって、会員のスキルも上がっていく。何かのときに役立つことがあればいい。
三浦 民泊、IT重説、海外不動産投資、英文契約書の見方・作り方など、いろいろなテーマごとの研究会を、有志が集まって始めてもいいですよね。
渡辺 ミニ研修会みたいなものなら、いろいろなテーマでやれます。
司会 皆様方から新井支部長2期目に向けた抱負を頂戴しました。文京区支部では研修会の充実も強く進めており、消費者保護、人材育成の2本柱を掲げる支部長のもと、運営してまいりたいと思います。また、さらに会員が増えますよう期待いたしまして、本日の座談会を終了したいと思います。ありがとうございました。

zadannkai

平成26-27年度 新役員による座談会【後編】

『支部の将来と青年会との連携強化を語る』

新井 それでは最後にお一人ずつ今後の支部の将来、青年会との連携についてご意見を伺って締めたいと思います。

川辺 支部の将来ですが、今後単独でいくのか、どこかと合同するのか、常に頭のどこかにあるのですが、会員にとってどちらが良いのか、難しいところです。今は文京区支部単独で頑張っていきますが、この先、一緒になったほうがいいとなれば、意地を張らずに判断しなければいけないと思っています。
青年会ですが、青年会の若い方に役員をどんどんやっていただいて、意見を出していただくのは非常に良いことだと思います。青年会とは密接に関係していきたいと思います。

―川辺副支部長「青年会とは密接に関係していきたい」―
小能 支部の将来については、支部長の3つの目標をクリアすれば明るいと思います。このうち、収支均衡が一番大事です。今後、他支部との統合とかあるでしょうが、そのときもお金を持っていなければ、文京区支部の意見も通りづらくなっていくのは間違いない。なるべくお金を使わないことです。何度も言いますが、事業委員長との連絡密にして、合理的な事業運営進めたいと思います。
私が青年会長のときに掲げた「支部と共に歩む青年会」を、その後も継承してくれていまして、支部に貢献してくださっています。若手を育てることは重要ですので、青年会をもっと発展させるよう、支部にはお力添えをお願いしたいと思います。

―佐藤消費者保護推進委員長 「東大留学生向けに対応を検討」―

佐藤 今日、支部で開催している不動産相談に東大国際部の方が2人でお見えになりました。現在仲介をお願いしている組織に外国人留学生に対するセクハラ発言があったり、対応が良くなかったりで困っているということでした。そこで良い話をいただきましたので、ご報告します。世間的に国立・私立とも大学は、一企業と専属的に付き合うことは難しいが、文京区支部のような公益団体とは付き合えるということで、「現在、貴協会に留学生を世話する組織がないか」と聞かれました。「今はありません。今後、文京区支部のなかで留学生に特化した重説や統一契約書を作成し、参加会員を募って対応することは可能なので、消費者保護推進委員会で検討します」と返答し、預かりました。今後、支部内で協議し、大学ともコンセンサスが取れれば、ビジネスにも繋がるし、大学・学生も安心して住まいが見つけられます。京都や神奈川ではそういう組織があるということで、今回、大学の方が資料をもって来られました。これを元に今後検討し、実現したいと思っています。
青年会ですが、どんな文化・組織にも流行(はやり)・廃すたりがあるものの、現在の青年会には20代、30代前半の若手はほとんどいません。今後拡大を図っていかないと、今は良くてもそのうち尻すぼみとなりますので、周囲にご理解いただく人がいましたら、加入をお勧めください。

小能 協同組合の目標に「新事業商品の開発」がありますが、今後利益を生むような商品開発をお願いします。協同組合には賦課金といって、事業を行うにあたって必要な資金を会員数で割って、これをご負担いただいていますが、利益がでる商品がありますと、この賦課金が下がっていきます。結果として他団体との競争力もついてきて、入会促進にもつながります。協同組合に出向される方には、ご提案いただける機会がありましたら、よろしくお願いします。

 入会促進対策として支部を代表して次の要望を出します。まず、①本部ホームページについて入会促進を中心とした形式にする、②入会手続きについて、本部と各支部での対応を統一す ることが入会者にとって分りやすく、最善の方法となる、③入会時の初期費用について、他団体と比較したとき負担額が大きいとの印象を与えていると思われるので、見直しも検討する。これからは本部委員会に出席して意見を述べ、より良い方向になるように、また、いい報告が出来るようにやっていきます。

中村 青年会としても新しい人材が欲しいところです。それはイコール、支部の人材獲得になると思います。また、会員数拡大を本部に任せるだけでなく、支部単独で出来ることがあればやっていきたいと思います。たとえば文京区で起業する人は文京区支部に入ってもらうよう勧誘するホームページにするなど、まず支部でやれることをやっていきましょう。

井上 支部の行事に新しい方がいかにして出ていただくか、新しい方と出会う機会を増やす事に今期少し力を入れたいと思います。新しいメンバーが一人でも増えることができたら良いと考えます。

新井 新人発掘ということですね。

―三浦情報委員長 「オリジナルプログラム作成を」―

三浦 ハトマークの不動産会社を介して賃貸契約を締結すると大家さんにメリットあるプログラムを作り、地元の大家さんや入居者の方々に「ハトマークの不動産会社を介するといいね」 言っていただけるような支部のオリジナルプログラムを作ることがいいと考えます。

新井 周辺企業、オーナーと連携をとっていこうという、大変示唆に富んだご意見です。

―渡辺研修委員長 「旧態依然の体質改善が大事」―

渡辺 旧態依然とした体質を改革していくことが大事だと思います。支部の中での青年会の力、ポジションは大きいと感じていますので、青年会に参加していただきたいと思います。

生川 青年会も若い人が少なくなってきて、危険な状態です。次代の経営者となる二世、三世の方が少なくなってきて、会社のスタッフの方に加入していただいて、何とか持ちこたえています。対策を考えなければなりません。

新井 皆様、ありがとうございました。諸先輩につくり上げていただいた支部、青年会も年齢構成が少しずつ上がってきています。何か組織的な動きをしていかなければなりません。先細りでは困ります。支部の中の輪を広げて、行事への参加者を増やして各社の事業の拡大へと繋がる良い循環を生み出すため、このような話し合いを機会にし、動きを加速していければと思います。これで閉会とさせていただきます。本日はご出席ありがとうございました。

平成26-27年度 新役員による座談会【前編】

『目標達成に向け各事業の課題と抱負を語る』

出席者(順不同・敬称略)
新井 浩二 支部長
川辺 浩二 副支部長
星  龍彦 副支部長
小能 大介 幹事長
ご出席(順不同・敬称略)
中村 哲也 総務委員長
井上 慶太 財務委員長
三浦 孝志 情報委員長
渡辺 武志 研修委員長
佐藤 豪一 消費者保護推進委員長
生川 宝夫 社会貢献委員長
司 会:
脇坂 元博 広報担当委員長

司会 平成26年度から執行部が一新され、これから支部運営を担う皆様の意気込み、ご意見や目標を伺いたく本日はお集まりいただきました。司会を担当いたします広報担当委員長の脇坂です。よろしくお願いいたします。早速ですが、新井支部長からお言葉を頂戴したいと思います。

新井 本日はお忙しいなかお集 まりいただき、ありがとうございます。年ごとに夏の暑さが厳しくなっている感じがしますが、皆様にはお元気でお仕事に邁進されていらっしゃることと存じます。
さて、本年度の就任時に、私は3つの目標を掲げました。①事業内容の選択と集中による効果的な事業運営、②会員の参加しやすい事業による会員の輪の拡大、③支部運営の合理化と経費の収支均衡です。本日お集まりの各委員長の皆様に事業委員会を開催していただき、3役も参加して3つの目標に基づく本年度の事業計画の具体化をお願いしました。
さらに本部においても、既存の事業委員会のほかに今年度から2つの委員会が発足しました。①コンプライアンス特別委員会、②入会促進特別委員会です。当支部では川辺副支部長にコンプライアンス、星副支部長には入会促進の担当をお願いしました。
そこで皆様には、まず、今後の各事業の具体化、問題点、抱負などを含めてお話しいただければと思います。

―各事業の課題と抱負―

司会 それでは挨拶も含めまして、お一人ずつお願いいたします。

川辺 副支部長の川辺です。支部長の目標に沿って各委員会に協力して微力ながらもお手伝いさせていただきます。今回、本部コンプライアンス特別委員会に支部を代表して出向し、内容を支部に反映させる任を仰せつかりました。基本的には「取引主任者」から「取引士」へ名称が変更されることに伴い、社会的責任をより負っていかなければいけないということだと思います。法令遵守、企業・職業理の徹底を目標にしていると聞いています。初回の会合はこれからですので、委員会の内容は役員会、支部報等で報告していきたいと思います。最低限守らなければいけない内容になると思いますが、それ以上の高い志で報告していきます。

 新しくできた本部の入会促進特別委員会が8月1日に第1回が開催されました。この会合で過去15年間の会員数の推移が報告されました。内容は他団体の会員が増え、当会入会者数が減少(会員数の微減)しているというものです。また、入会時の費用の比較、入会後の年間
の経費の差が示されました。今後、各支部にアンケートを行い、その内容をまとめて、どうしたら入会促進につながるか、次回(11月)に話し合う予定です。結果は逐次皆様に報告し、ご意見を伺えればと思います。

小能 幹事長を仰せつかりました小能です。私の役割は支部運営の実務上のとりまとめをしていくことですので、これを忠実に実行してまいります。また、支部長が掲げた3つの目標に向かって邁進したいと考えています。幹事長の役割のもう一つは、中央ブロックの他支部幹事長と連携して、本部に提案していく環境をつくっていくことです。このように全体のとりまとめをしっかり行いまして任期中、支部の発展に少しでも貢献できればと考えていますので、皆様のご協力をお願いします。

中村 総務の大きな役割として、役員会の開催がありますが、以前と比べ仕事量はだいぶ削減されています。昔あった常務理事会が役員会に一本化され、さらに今年から開催日程も絞っています。このため不具合がでないよう調整していくのが、総務の大きな役割だと考えています。もう一つ、総務の事業として予算の大きくかかる「新年会」があります。これは支部会員の皆様へ還元するものだと考えていますが、予算削減の面から大きな課題となってきます。ムダ、ムリのない予算をもう一度見直しまして、今年度は望んでいこうと、総務委員会で話し合いました。また、2年間よろしくお 願いします。

井上 財務委員長の井上です。支部長の目標の一つである「支部運営の合理化と経費均衡」に関して、今期は①これまで予算を何に使ったのか、②予算はどれくらいとってあるのか、③どれだけ予算が残っていて、どのように使えるのか、④過去、どのような使い方をしていたのか、がわかる資料の作成を進めたいと思います。支部長、各委員長がそれを見ながら判断できるような、事業執行、支部運営に役立つサポートをしていきたいと思っています。さらに、私は今回で2期目になりますので、年間スケジュールをしっかり把握して業務内容をマニュアル等に残す作業をしていきたいと考えています。その他、支部長の掲げる目標について個人としても協力して、微力ながらいろいろ提案させていただきたいと思います。

三浦 情報委員長の三浦です。これから2年間、よろしくお願いします。情報委員会は、①インターネットを通じて社会に向けての情報発信基地であるホームページの運営、②会員の皆様との唯一の接点である会報誌の企画・制作、③不動産の相場を社会に伝えていく、以前の企画事業の仕事と、たいへん発信性の高い委員会だと思っています。また、予算も一番多く、新井支部長の目標達成のためには、我が委員会が協力体制でいかなければならないと自負しています。支部長の3つの目標も会報誌を通じて会員にしっかりお伝えすること、経過をきちんとお伝えする役割もあると思いますので、打ち合わせをしながら、活動伝達をテーマに、予算は削っても内容は減らさずに行いたいと思います。

渡辺 研修委員長2期目となります。研修委員会は研修会の企画・運営が仕事ですが、今年度から4支部主催の研修会はなくなり、本部が2回、支部主催が1回の計3回の研修会開催となります。支部長の目標にある「経費の問題」、それに費用対効果を考えて、これまで研修会を成功させてきた青年会の力をお借りして、情報交換させていただいて、何か新しい支部オリジナルの研修会を考えていきたいと思っています。皆様にご指導、ご協力をいただきたいと思います。

佐藤 消費者保護推進委員会は、消費者の保護を目的とした公益性を追求いたします。よりよい街づくりのための活動を積極的に行い、消費者との距離を縮め、業協会の社会的地位向上と認知度アップを目的としていきたいと思っています。
生川 新任になります。よろしくお願いします。社会貢献委員会でいま問題になっているのは、タテ看板の急増とインターネットによる違法事態の出現です。ただし、この対策については非常に難しい問題があるということで、今後、課題になっていくものと思われます。また、9月から文京区内約10社を抜き打ちで事務所点検訪問する予定です。経費削減もどのくらい削れるか、中村総務委員長とお話ししながら進めていかなければならない問題だと認識していますので、協力して頑張って参りたいと思います。

司会 皆様にご挨拶、目標、抱負などを伺いました。次に支部長を中心に座談会を進めていきたいと思います。支部長、よろしくお願いします。

―本部 3 団体の課題と目標について―

新井 9月から本格的に事業を進めていくわけですが、私たちの組織は、業協会、保証協会、協同組合、東政連の4つがそれぞれ補完し合い成り立っています。このうち業協会、協同組合、東政連の3団体について、私なりに理解している今年度の目標を次にお示しいたします(別掲参照)。これについて、皆さんのご意見をお伺いしたいと思います。

小能 新規入会者の増加を図ることはもちろんですが、これが思うように進まないのであれば、現在他団体に所属している同業者をハトマークに来てもらう手立てを考えることも必要ではないでしょうか。業協会の目標である「入会者数を伸ばすこと」で気になったことです。

中村 業協会の入会促進ですが、2年前の総務委員会でも話し合われた課題ですが、何も変わりませんでした。今回、特別委員会も出来ましたので、支部レベルではないもっと大きな課題として、本腰を入れて取り組 んでいただきたいと思います。「ハトさん」の再検討もお願いしたいところです。

新井 「ハトさん」の件については、瀬川理事長が本年度内の見直しを明言され、現在、協同組合の情報委員会で抜本的な検討をしております。

井上 会員が増えないと財務体質の強化はできませんし、他支部との合併など、縮小する話ばかりになってしまいます。入会にあたって費用面で我が協会のほうが高いということで、入会をやめたという話も知り合いから聞いています。早く競争力あるものにしていただいたうえで、会員にいかに便利さを提できるか、考えるべきです。今が見直す時期で、会員が増えることが大事だと思います

三浦 入会時の費用などを下げるためには、本部運営コストの削減が必要かと思います。そのためには意欲がないとできません。本部に外から優秀な経営者を入れてもいいのではないでしょうか。

新井 現在のシステムでは入会金が収益の柱になっており、今、他団体と競争できる状況にはありません。しかし、新しい体制になり、今回は危機感も出てきています。それが入会促進の特別委員会設立になっていると思います。

渡辺 本部の研修委員会では、経費面について大きな問題はいと思っています。本部主催の研修会と、宅建経営塾の企画・運営について、それぞれ業者からプレゼンを受けて、委託業者を決定しています。今年度も研修会は内容がよかったということもあり、前年と同じ業者に決定しました。予算的には前年より下げています。宅建経営塾に関しても、内容が好評なので、出席が少ないテーマについては変更しますが、その他は例年どおりに行います。

佐藤 本部の消費者保護推進委員会では月に1回、委員が相談員として出向し、一般消費者からの相談を受けています。昨年は3名が250日出て、8,700件の相談を受けました。1日にすると1人13件ぐらい。10時から15時まで、電話等に出っぱなしです。このうち苦情弁済(宅建業法違反)が200件ほどあり、ほとんどが免許番号(1)(新しい業者)です。他団体の業者が一般消費者にまぎれて相談してくることもあります。相談機能が飽和状態ではないでしょうか。
その他、本部の組織運営についてですが、若手を取り入れて実働部隊とするなどの改革をお願いしたいと思います。

生川 「一般消費者の利益保護のための事業の拡大」ですが、現在廃墟と化した空き家の増加が問題になっています。都内にも7万件近くあるのではないでしょうか。固定資産税が上がるからと、取り壊さずそのまま放置されているものを税制上優遇して、老朽化したら取り壊す、または廃墟となった家は取り壊すよう行政が働き掛けをしていただければ、より良くなっていくのではないでしょうか。ここに多少、我々の仕事になるような仕組みができればと思っています。


3団体の目標とその他の課題
●業協会の目標
1.一般消費者の利益保護のための事業の拡充
2.法令遵守の徹底と「宅地建物取引士」へのふさわしい研修の充実
3.入会者数を伸ばすことによる財務体質の強化
●協同組合の目標
1 .情報事業「ハトさん」の再検討(支部長注:理事会で年度内に行うことが示されました)
2 .金融事業の内容の組合員への周知と新規事業商品の開発(支部長注:今期、私が副委員長を委嘱されており、毎月委員会を開催し皆様の事業に直接役立つ商品を検討しております。宅建賠、共済保険、ハトさん保証等)
●東政連(東京都不動産政治連盟)の目標
1.土地・住宅税制の要望及び各種規制の緩和要望の実現
2 .入会者数の促進(支部長注:今期入会促進委員会を設置し、私が副委員長を委嘱され、今後検討を行います。)
3 .来年の統一地方選挙への対応(支部長注:今期、当支部小能幹事長が本部の選挙対策委員長を委嘱されました。)
●その他の課題
1 .重要事項説明のネットによる説明の可否について、IT 業界から強い要望がでており、賛否が分かれております。
2 .行政との連携として現在、文京区から①不動産相談、②住み替え相談、③ひとり親等住み替え相談、⑤市場家賃調査等を委嘱されて行っていますが、新たに文京区福祉課から地域での住み替え相談を開催してもらえないかとの提案があり、今後協議を行う予定。

特別寄稿歴代広報委員長が綴る「私と支部報」

気がつけば我が人生を振り返る
バックナンバー

昭和40年度~45年度、昭和50年度担当
後藤晃
後藤不動産㈱代表取締役
(不動産鑑定士・元支部長)

先般、『文京区支部報』第600号記念号に思い出の一文を寄稿するよう、ご依頼を受けました。実は私自身、支部報創刊当時から関わりを持ち、小林真さん(後に支部長)に継いで2代目の広報委員長として当時から色々と書き続けてきましたので、この際、人生のひとまとめとして、過去に支部報に掲載した小文を集めて本にしようと、昨年の暮れからこつこつ拾い集めていたところです。順調にいけば、今年の前半にはでき上がり、皆様にご覧いただけるかと思います。
越し方を振り返り、思い出深いものを過去の支部報からたどってみると、昭和43年1月に八木沢清支部長(初代)の時に書いた「不動産仲介業における流通について」(134号)が出てきます。それから私の最初のアメリカ研修旅行の「アメリカの不動産事情を視察して」(昭和44年1~4月、146号~149号)が続きます。昭和47年には、「日本における不動産仲介業のありかたについて」(183号)の文章があります。そして、昭和54年、「ある不動産業者のヨーロッパ見聞録」(274号)を掲載しました。
このほか支部報には、当時の綱島正寛広報委員長の要請で軽い短文を時々寄稿して参りました。「清潔と清潔感」「駐車料金とパーキングメーター」「寿司屋の終わり」「日本におけるメートル法の矛盾」「環境破壊意識」「酒から焼酎へ」等々、思い出すととても懐かしです。
さらに日本のバブル経済の終焉について経済誌「週刊エコノミスト」に載せた論文は、支部報にも再録(平成7年、469号)するとともに、後日、イギリス研修旅行に行ったおり、ロンドンのエコノミスト社に寄贈したことも思い出されます。
以上の、支部報に書きとめた小文などをまとめて、今春には上梓するつもりですので、お暇がございましたら、ご一読賜れば幸甚に存じます。


表紙に古地図を採用、制約受けず自由に活動

昭和51年度~52年度担当
本田秀壽
本田不動産

何年頃かは忘れたが、私が広報部長を今は亡き小林支部長から引き継いだとき、何をどうしたらよいのか、全く話がないまま渡された。
当時、支部報を発行している支部は2支部しかなく、文京区支部報はガリ版刷りからタイプ印刷になったばかりであった。支部報には物件情報が掲載されていたが、原稿提出からタイプをし、それを校正後、印刷、発行していた。そのため物件が速報にならなかった。
まず手を付けたのは、提出された物件原稿を写真製版することにより、締切り3日後に支部報発行を実現することができ、速報を生かすことができるようになった。
その後、白紙の表紙に江戸時代の文京区中心地図を掲載したのをはじめとして、歴代の広報委員長の発案によって現在の広報誌ができ上がったのである。
東京都本部でも何か写真を『宅建』に掲載したいとの話があり、旧後藤不動産の並びにあった歯医者の先生が写した川面の和舟を題材にした写真の提供をお願いして掲載し、それが元になり現在の『宅建』へと発展していったのであった。
今思えば、何の制約も受けず自由に活動させてもらったことに、支部にも本部にも感謝しております。


歴代広報委員長の努力を大いに称えたい

昭和61年度~62年度担当
原晏孝
元・保商事株式会社代表取締役
(前支部長)

私が広報委員長をやっていたのは、20年ほど前だったと思いますが、その当時は支部報は毎月発行しておりました。その上、会員間の物件情報の役目があり、かなり毎月、追われている感じでした。
当時の支部は、毎回支部長選が行われ、現職の支部長が敗れるのがほとんどだったので、理事会も、その反映でギスギスしたもので、議事録をとるのも苦労したものです。
理事会にレコーダーを持ち込んで録音して、後でそれを文章に起こしたわけです。これにかなり苦労させられました。なぜならば、支部報を発行して会員の皆様の手許に届くやいなや、理事の諸兄からクレームの電話が殺到し、なかには直接来社してくる人もいて、「俺はこんなことを発言した覚えはない」と言って、怒鳴り込んで来る理事もいて、これは執行部、反執行部、両陣営より強烈なパンチがあり、この処理に広報の仕事のエネルギーを使い果たすようなことで、苦い思い出として記憶に残っています。
無理もないと思いますが、この頃の支部報の議事録は、誰が発言したとか、誰がどういう質問をしたとか、また、誰がどういう答えをだしているのか、明確に活字にしていましたから。私が広報委員長の在任期間は、2期4年くらいだったと思いますが、その間、支部長選挙が2回、常に現職の支部長が敗れて、新しい支部長がでるというエネルギーあふれる元気な支部でした。当時は毎月、各班長さんが会員に支部報を配布しておりましたから、班長さんは大変だったと思います。
その他に班長さんは集金、委任状、地区会とご苦労をおかけしたと思っております。現在は大分改革されて、班長さんの役も軽くなったのではないでしょうか。当時の支部報は文章ばかりで無味乾燥、今の支部報に比べれば写真なんかもほとんどないし、面白くないし、一部の関係者だけが見るという状態だったと思います。
ところが今の支部報は写真も多く、興味深い記事も多く、部外者でもパラパラと中を見たいような感じで、歴代広報委員長の努力を大いに称えたいと思います。特に名広報委員長、綱島さんの頑張りには、頭が下がる思いです。
今後も文京区支部報が永遠に続くよう祈念して筆を置きます。


この600号がいつか思いで号になるように

平成9年度~12年度担当
小林修
小林修不動産

過去おおぜいの広報関係の御先輩によって築かれた広報誌。ついに今回で600回記念号の発刊の偉業を達成されました。おめでとうございます。と、ここで思い出す。隣室の物置から「文京区支部報1998年10月号・第500号」を取り出す。目次には本部の広報委員長・岩出達郎氏ほか多数の寄稿がずらり。─〈懐かしのメロディ〉なるわたしの一文の中段に昭和46年支部報第170号からの記事を引用すると「〈昭和45年12月9日、動坂菊文にて青年部忘年会が盛大且つ賑やかに挙行。老いも若きも主従の関係もなく、運営委員の野口氏のギター伴奏に合わせ声高らかに唄い雑談に花を咲かせる光景が続く〉時代を感じさせる記述で当時の背景からも懐かしのメロディが聴こえてくる。この500号もいつかは思いで号になるのでしょうか─」と、その時私は書いた。これからも会員の皆様のご支援を得て文京区支部報のますますのご発展を期待してやまない。


先人の思いに心を寄せ、発行継続を切望

平成13年度~21年度担当
綱島正寛
株式会社ツナシマ代表取締役

私が文京区支部広報副委員長として支部報と関わり始めて15年ほどになります。その間、沖田支部長、寺村支部長、原支部長、奈良部支部長のもと、支部報の発行に携りました。
平成18年、文京区支部創立40周年記念号の編集を通し文京区支部の変遷や支部運営を支えた数多くの先人の存在を知ることができました。宅地建物取引業が社会的信用を得るために発足した文政連の経緯を文京区支部の重鎮・藤田精一郎氏から拝聴出来たことや、中小不動産業者が大手不動産業者からいかに身を守るかを目的に業協会が発足したかを知ったのも文京区支部報の編集作業に参画したからにほかなりません。
時代が変わり支部報発行の有り方も大きく変わりました。かつては、編集作業、原稿依頼、原稿集め、割付、校正から配送に至るまで、すべてが手作業でした。しかし、今や多くの作業はIT化され、インターネット上で処理することが可能な時代になりました。多くの若手メンバーが支部報作りに気軽に参画出来る時代を迎えて、うれしく思っております。ただ難しいことは何でもパソコンで処理することが可能だと錯覚することです。いつの時代も最終的には人と人のコミュニケーションが決めるものだと教えを受けたのも支部報を通じて学んだことです。
支部報の編集がご縁で、かつての広報委員長井上重臣さんと懇意にさせて戴きました。支部報発行30日前には必ずと言ってよいほど支部報掲載のエッセイが届きました。原稿の締め切りには律儀な井上重臣さんが、およそパソコンとは無縁な環境から個性的で自由奔放なエッセイが届きました。亡くなられてから、この自由人井上重臣さんの生き様を支部報編集者として無駄には出来ないと考えました。当事の広報委員会で協議し、文京区支部会員の有志からの支援金を募り遺稿集を無事に発刊できたことは、今思えば支部報にも増刊号があるのだという記憶を残したいものだと思います。
東京都宅地建物取引業協会も公益法人化に衣替えいたしました。誰のために、何のために、何を成すのかが全く理解出来ないまま今日を迎えております。本来の目的が組合員相互に社会的地位向上や、大手不動産業者からの防衛が目的の団体です。いつの間にか公益のために資する団体でなければいけないことになりました。広報誌が業協会の主旨に沿わない、予算が過剰であるなどの理由で消滅せざるを得ないなどという声もチラホラ聞こえて来ます。
これから支部を担う若い方々が先人の思いに心を寄せ、文京区支部の正しい方向、偏らない文京区支部報の発行を更に継続されんことを切望しております。


「伝える」に加えて伝統を「守る」がテーマ

平成22年度~現在担当
三浦孝志
株式会社タープ不動産情報代表取締役

私が文京支部広報委員会と関わりを始めた時は、故井上重臣(元広報委員長)氏が支部報に掲載されたエッセイを増刊号として発行しようと、広報委員が編集にあたっていた真っ只中でした。故井上重臣氏のエッセイは、読む人を夢中にさせるもので、当時は編集を忘れて読み入った記憶があります。そして気が付けば綱島前広報委員長のもと、副委員長4年、委員長4年と合計約8年間にわたり関わらせていただきました。
広報委員の活動を振り返り、インタビューや座談会を通じて多くの方々とお会いすることができ、同じ業界で働く方々の後継者問題や悩みなど沢山の本音が聞けたこと、友人も増えたことは私にとって大いにプラスになりました。
支部報は取材を通じたコミュニケーションの上に成り立っており、手作業で制作されていた時代から、多くの広報委員の方々の手によって伝統が生まれました。会報誌としての役割である「伝える」に加えて伝統を「守る」というテーマも現在の広報委員会(情報流通委員会)にはあると考えます。
現在、支部が直面している問題のひとつがコストの削減です。支部そのものを存続させるためには全体の収支を圧縮することは重要です。しかし、コスト削減に集中し過ぎて、金銭では計れない伝統は削減することなく、残していきたいと考えます。

文京区の不動産相談にみる最近の傾向

宅建文京区支部が公益事業として取り組んでいる「不動産取引相談」のひとつ、文京区役所の要請に基づき支部から相談員を派遣している文京区役所広報課の「不動産相談」では、毎年度相談内容を集計しています。ここでは、平成18年度から平成24年度までの年度別相談内容の推移をご紹介します。
(消費者保護推進委員 三浦孝志)
賃貸・売買関係の相談が全体の半数を占める
文京区役所の相談は予約制で、法律相談、税務相談、不動産相談が開催され、不動産相談は毎週木曜日午後1時から4時までの3時間開催されます。文京区支部からは消費者保護推進委 員より毎回1名が相談員として出向し運営にあたり、文京区役所ではその相談内容を境界、賃貸、売買、登記、贈与・相続、借地、地代・家賃、明渡し、その他の9つの項目に分け内訳を集計しています。
平成18年度から24年度の比率を比較してみると、もっとも多く相談されたのが賃貸借関係で、次に売買の相談と続き、この2つの項目だけで、全体の50%を超える割合を占めています。また、平成20年のリーマンショックや民主党政権で景の低迷が明確になった平成22、23年度は売買の相談割合が増加しているのが分かります。
昨年の動向としては、登記や地境についての相談が上昇しており、借地権の相談が大きく減少しているのが分かります。
件数を比較してみると平成18年度と平成22年度の相談件数が200件を超えており、この平成18年と22年の共通の出来事といえば、経済状況を変化するような大きな出来事はありませんが、サッカーのワールドカップが開催されました。
全体に言えることは項目によって割合の増減はあるものの、過去7年間、大きく相談割合が
変わるということもなく、区民の悩みはほとんど変化していないことが分かります。

割合が一番多い賃貸借関係の中身については集計されていないとのことですが、我々相談員の感想をまとめると、家賃不払いの問題、入居者との感情的な問題、契約の解除についての相談が多い傾向にあるとのことです。
私たち不動産業者にとって関わりの深い賃貸借関係と売買契約の相談が圧倒的に多いというのは他人事ではなく、私達の業務が一般の方々にとって取引が多く、同時に不安要素の一つになっているということが考えられ、その意味からも私達に対する期待は大きく、責任も重大だと言えるでしょう。

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支部事務所で毎日受付
消費者への認知度向上にご協力を
(消費者保護推進委員長 佐藤豪一)
平成25年の消費者保護推進委員会の公益社団法人としての活動は、支部事務所にて受け付ける、一般消費者を対象とした「無料不動産相談」が主力となります。
この「無料不動産相談」の認知度向上を目指し、一般消費者の皆様がお気軽にこの「無料不動産相談」のご活用いただけますように、既に皆様のお手元にお届けしました「無料不動産相談」の冊子を作成いたしました。店頭等での告知にご利用ください。この冊子は今後、文京区内のイベントに支部として参加し、消費者の皆様にお配りする予定です。
多くの消費者の皆様に認知いただき「無料不動産相談」をご活用いただきたいと思っております。結果、それが当業協会自体の認知度向上と地位向上へ繋がれば、なおすばらしいと考えております。
不動産相談の申し込み(予約)
平日(月~金)10:00 ~ 16:00
TEL:3818-1521(支部事務所)
相談日時はご相談のうえ、決めさせていただきます。

休校施設仮使用で考える 保育園の待機児童解消策

「タープ不動産情報の千葉でございます」
普段はこのような第一声で電話応対をしています。ほかにも物件情報のWEB登録、賃貸物件の間取り図作成など、事務仕事が私の仕事です。お客様と直接お会いする事はなく、どちらかというと裏方仕事なので、今回このようなところに文章を書くという大役をおおせつかってとても恐縮しています。
私がタープ不動産情報に勤めて、早いもので4年余りになります。子供が生まれてから半年で雇用していただいたので、タープ不動産情報の勤務暦が母親暦とほとんど一緒という本当にありがたい状況です。
勤め始めのころはハイハイも出来なかった子供が今では「ママ遅いよー」と駆けっこでは追いつけないぐらい早く走れるようになっています。途中で産休を頂き、今では、男の子2人の母親です。私の両親は大阪に住んでいて、主人の親はすでに他界、子供を預けられる親戚も近隣にはいない状況で勤務を続けていられるのは、何よりも会社の理解があったからで、とても感謝しています。
ところで、最近気になることがあります。当社は工場・倉庫・店舗・事務所といった事業用の物件を主に扱っているのですが、物件のお問い合わせに、保育園が多くなっているのです。1階で、2方向避難ができる所という条件は当然ですが、「庭は必要ない。近隣に公園があれば遊びに行けるから」というのがなんとも急場しのぎに保育園を作るようで大丈夫なのかなと、不安になります。

私事ですが、晴れた休日は必ず近所の公園にお弁当持参で遊びに行きます。子供たち2人、1人はまだようやく歩き始めたばかりですが、家の中にいるより、ただ広い場所で走ったり、動いたりするのが何よりも楽しみだからです。また、子供たちの通っている保育園は園庭が広いので、若干の花壇があり、そこで育てる野菜は収穫され子供たちのおやつになります(ど田舎だからと思われるかもしれませんからお断りしますが、隣の区です)。サヤインゲンやゴーヤー、オクラといった必ずしも子供が好きな野菜ではないのですが、育つ過程を楽しみにしていることもあって、残す子供はいなくて、野菜嫌い解消のきっかけになることもあります。
当社の近くにも庭のない保育園ができています。ビルとビルの間、車一台分の駐車場ぐらいのスペースで直径一メートルぐらいの入れ物を砂場にしたり、ビニールプールを2つ並べて水遊びしたりと工夫している、現場の保育士さんの熱意ある対応は頭が下がります。だだ、歩道をはさんだだけで交通量の多い幹線道路に面している場所は、自分の子供がここで遊ぶと考えたらちょっと眉をひそめてしまいます。全国の待機児童が25,384人でその大半が首都圏という現状、なおかつ不景気で税収入が減っているのでいかに安く、多くの児童を預かるかを考えるのは仕方のないことかも知れませんが急ぐあまり、環境などの配慮に欠くのは残念です。
一方で、小学校や中学校の統廃合が進んでいたり、存続している学校でも空き教室が目立ったりしているようです。今年、私の息子たちが通っている保育園は耐震補強工事を行うことになり、夏休みあけから、休校になった近くの中学校を利用することになっています。
不安を抱えた保護者たちへの説明によれば「いま通っている保育園から、専用の通園バスが出て仮校舎まで保育士さんが連れて行ってくれる。中学生用に大人のサイズで出来ているトイレや水まわりの設備は、特殊なアタッチメントを使って子供がラクに用を足すことが出来るように改造。また、夏の間の移転になることからプールは今ある設備を使用せず、組立て式の簡易プール(といっても6畳ぐらいの大きさがあって大人の膝ぐらいまでの深さが出せるようです。)を利用。その他、中学生の調理場ではサイズが大きすぎるので、小さなキッチンを仮設置」などなど、区役所のほうで事細かに気をくばって、仮移転をバックアップしてくださるようです。2ヶ月ほどの間ですが、150名ほどの児童を収容する保育園になるのです、そのまま継続して利用をしていけば待機児童の問題も解消するのにと思います。また、ここをそのまま利用するのは地域の関係で難しいとしても、大人用の設備を保育園に転用するノウハウがあるのですから、もう少し環境の整った場所に保育園を増設して欲しい。もったいないなぁと思ってしまいます。
きっと行政の融通の利かない体質のせいだと言ってしまいたいのですが、自分も不動産の流通に末端ながらかかわる身。物件を凝り固まった用途で考えるのではなく、少しだけ考え方を変えると環境の整った良い物件、気づかれにくい良物件など、もったいない物件を出さないように、微力ながら努めていきたいと思います。

南西地区 株式会社タープ不動産情報
東京都文京区小石川2-14-7
TEL.03-5803-9292 FAX.03-5803-9293
http://www.tarp.co.jp