admin のすべての投稿

「キョウイク」と「キョウヨウ」を考える

退職後の男に必要なのは「教育」(今きょう日行いくところがある)と「教養」(今きょう日用よう事がある)─とシルバー川柳に詠まれる時代です。私は、この4月から代表権を息子に譲り、多少なりとも自由な時間を手にすることが出来ました。デスクも神田小川町に移しました。神田界隈には朝から同じような出で立ちの中高年男性が多いことに驚きました。ノーネクタイでスニーカーを履き、肩からショルダーバッグを下げ、ゆっくり歩く姿は明らかにサラリーマンと雰囲気を異にしています。神田の書店をのぞくと、さらにその密度は濃くなります。別段それが悪い訳でも、存在を否定する訳でもありません。むしろ今日この姿こそが高齢化社会で求められる生き方なのではないかと思います。
今年、日本人男性の平均寿命が80歳を超え、健康寿命が71歳とその差は9年の開きがあると言います。この9年の開きをいかに短縮できるかが日本の課題なのだと言います。社会保障制度に大きな不安がある以上、自らの老後を保障するのは自分自身です。朝から神田の書店を目指し、新しい情報や自分発見のヒントを求めて群れる日本男児が増え続けると思います。結果として健康寿命を引き上げることになれば、国家財政の改善に貢献できるのではないでしょうか。
翻って自らの姿をかえりみます。趣味の音楽や、ライフワークとしてのNPO活動に時間を費やすこともできるようになりました。若い人と抵抗感なく時間を共に出来ることに感謝の日々です。これはある日、突然可能となるのではなく、合間をみて、それなりに苦労した結果だろうと今は考えております。何かを始める時は偶然や自分の気持の高揚が最初のきっかけです。その小さなきっかけを、逃さなかったことが今日の環境をもたらしてくれたものと考えております。
無論、宅建文京区支部に入会したことにも感謝しなければなりません。バブル全盛期に入会し、鼻息の荒い先輩諸氏に圧倒されながら、失われた20年を駆け抜けました。その間、若い仲間との接点も出来、今日を支えていただける大きな財産となりました。支部報に寄稿文を依頼されることも「今日行くところ」、「今日用がある」ことに他なりません。
まだこれからの方々には「自分が思うほど人生は長くない!」を理解することは難しいかも知れません。日々の業務に全力投球し、支部活動に参加し そのうえで自分の世界を求めることをお勧め致します。

平成29年度本部主催研修会を開催「都民公開セミナー」として841名が参加

平成29年度本部主催研修会が7月6日(木)午後1時、「よみうりホール」で開催された。前年同様、城東ブロックとの合同開催となった。本年度は中央ブロックが幹事ブロックとなり、新井支部長が中央ブロック長であることに伴い、文京区支部の渡辺武志研修委員長が司会の大役を務めた。
参加総数841名の多くの皆さまにご参加頂き無事研修会を終了する事が出来ました。ご参加頂きました会員の皆さま、関係各位の方々に御礼申し上げます。会場の収容人数の都合で「よみうり司会を務める渡辺研修ホール」は事前申し込み委員長制となり、皆さまにご迷惑をお掛けしておりますが、来年度は事前申し込みを廃止し文京シビックホールでの開催を計画しています。今一層のご参加を頂きますようお願い申し上げます。
(研修委員長 渡辺武志)

昨年度の研修委員会で、これまでの修了証を廃止し下記ステッカーを配布することを決定した。研修会参加者は、支部研修委員会に請求すれば郵送してもらえる。

寺村光司顧問 国土交通大臣感謝状を受賞 長年の協会活動の功績に対して

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会創立50周年、(公社)全国宅地建物取引業保証協会創立45周年記念式典が平成29年6月29日(木)にホテルニューオータニで開催され、当支部顧問、寺村光司氏が国土交通大臣感謝状を石井国土交通大臣より授与された。当日は寺村光司氏、都宅協会長・瀬川信義氏など3名の方が受賞された。
寺村光司氏は平成9年から平成19年まで支部長を5期務められ、その間、業協会本部の総務委員長、専務理事等を歴任、平成22・23年には副会長に就任され、公益法人移行期の本部運営に尽力された。現在も業協会相談役、全宅連参与、東政連相談役、東京都不動産協同組合の監事に就任され、活躍されている。
寺村光司氏は「皆さんにご支援いただいたおかげで5期11年、務めをまっとうできた。創立50周年の年に受賞出来たことは大変光栄なこと。今後も若い役員達が和気あいあいと大きな仕事が出来る支部運営を望みたい」と、受賞の喜び語った。
今回のご受賞は氏の長年にわたるご功績に対してのものです。まことにおめでとうございます。
(支部長 新井浩二)

中屋文孝東京都議会議員候補に宅建政治連盟推薦状を交付

平成29年6月23日(金)告示、7月2日(日)投票および開票の東京都議会議員選挙に立候補をした自由民主党公認候補の中屋文孝氏に対し5月19日(金)午後5時30分、中屋事務所で東京都宅建政治連盟推薦状を同連盟文京区支部の新井浩二支部長が交付した。
当日は新井支部長、小能幹事長が訪問し必勝を祈念。7月2日の投開票では得票数26,997票で見事当選し、四期目の中屋文孝東京都議会議員が誕生した。
中屋文孝先生には今後とも宅建文京区支部に尽力いただけるようお願いすると共に今後も健康で都議会の中心議員として活躍をされることをお祈りします。
(幹事長 小能大介)

「保育所整備のための不動産情報提供に係る協定書」

平成29年6月13日(火)午前9時から文京区役所16庁議室で「保育所整備のための不動産情報提供に係る協定書」調印式が開催された。
文京区支部から新井支部長、小能幹事長が出席し、成澤区長、朝日信用金庫理事長、全日東京都本部豊島文京支部長らとともに、区内の待機児童の解消に向けた保育所整備を強化するため、活用可能な民有地等の掘り起こしを進め、民間事業者による保育施設の整備促進を図るため協定書を締結した。成澤区長は「当区では保育所整備を積極的に進めているが、ファミリー世帯の流入が多く整備が追いつかない状況にあり、待機児童解消のために早急に用地等の確保が必要であり皆さんの情報提供等のご協力をお願いします」と挨拶した。
文京区支部は今後この協定をもとに次世代を担う大切な子供達のために待機児童解消を積極的に推進して行きたいと思います。会員の皆様のご協力をお願いします。
(幹事長 小能大介)

インスペクション・瑕疵保証(保険)サービス

東京都不動産協同組合は、2017年6月1日アットホームと提携し、組合員に「インスペクション」及び「瑕疵保証(保険)」に関するサービスの提供を開始した。今回は、この提携サービスに関わりの深い改正宅建業法、及び同法で規定される建物状況調査(インスペクション)、サービスの内容についてアットホーム㈱事業開発部に解説いただいた。(情報委員会)

東京都不動産協同組合 ~2017年6月より提携開始

インスペクション・瑕疵保証(保険)サービス
アットホーム株式会社 事業開発部

宅建業法改正の背景─既存住宅流通市場の整備・促進
本格的な人口減少・少子高齢社会を迎える中、既存住宅流通市場の活性化は、国民資産である住宅ストックの有効活用、既存住宅流通市場の拡大による経済効果の発現、ライフステージに応じた住替えの円滑化による豊かな住生活の実現等の観点から重要な政策課題とされています。
一方で、国土交通省によれば既存住宅の流通量は年間17万戸前後と横ばいで推移しており、全住宅流通量(既存住宅流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェアは約14.7%(2013年時点)と、欧米諸国に比べて極めて低い水準にあることはご高承の通りです[図1]。

既存住宅の流通量が増加しない要因の一つとして、消費者が住宅の質を把握しづらい状況にあることが挙げられています。
住宅購入意向はあるが既存住宅を購入しないという方に理由を聞いた調査結果[図2]からもわかるように、新築好きという国民性はあるものの、「問題が多そう」「中古(既存)住宅への心理的な抵抗感」「欠陥が見つかると困る」といった構造や性能への不安が既存住宅を購入しない大きな要因となっているようです。
このような状況を踏まえ、消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図り、既存住宅の流通を促進することを目的として、2016年6月3日に改正宅建業法が公布されました。

改正宅建業法のポイント─3つの段階での新たな措置
今回の改正では、既存建物取引時の情報提供の充実を目的に、不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備が図られていることが大きなポイントです。
具体的には、既存住宅取引の①媒介契約締結時、②重要事項説明時、③売買契約締結時の3つの段階において、新たな措置内容が定められています[図3]。
なお、の①~③の詳細は以下の通りです。

媒介契約において建物状況調査(インスペクション)を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付
媒介契約締結時には、宅建事業者は媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要があるため、売主または購入希望者等に対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することが求められます。その上で、売主または購入希望者等の希望に応じてあっせんを行うこととなります。
インスペクションに関する情報提供が必ず行われるようになることで、これまで知らなかった消費者にも広く認知されることになり、利用促進の効果が期待されています。また、今後、あっせんができない宅建事業者は媒介契約が取りにくくなることも考えられますので、施行前に準備が必要となります。

買主等に対して建物状況調査(インスペクション)の結果の概要等を重要事項として説明
重要事項説明時には、インスペクションの実施の有無とともに、実施している場合にはその結果を説明することが義務付けられます。
これにより、買主は建物の状況が把握でき、それを踏まえた購入判断ができるようになるため、より実状に合った取引が可能になります。また、この建物状況調査の結果を利用して、引渡し後に住宅に瑕疵が発見された場合に補修費用等を保証する『既存住宅売買瑕疵保険』の加入促進効果も期待されています。

売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付
売買契約締結時には、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分等について、売主と買主の双方が確認し、その内容を宅建事業者が書面で交付することが義務付けられます。
売主と買主が互いに建物の状況を確認し、納得したうえで取引を行うことで、建物の瑕疵をめぐる引渡し後のトラブルを未然に防止する効果が期待されています。

以上のように、今回の改正によって、インスペクションの利用や既存住宅売買瑕疵保険の加入が促進され、売主や買主が安心して取引できる市場環境が整備されることで、既存住宅流通市場の活性化に繋がると考えられます。

宅建業法で規定される建物状況調査(インスペクション)とは?

建物状況調査とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものです。
建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が実施します。講習を修了していない建築士や検査事業者が実施する調査は、宅地建物取引業法に基づく建物状況調査にはあたりません。

また、建物状況調査の結果については、時間の経過とともに建物の現況と調査結果との間に乖離が生じることが考えられますので、重要事項説明の対象となる建物状況調査は“調査を実施してから1年以内のもの ”となります。

建物状況調査の対象となるのは既存の住宅です。戸建住宅、共同住宅(マンションやアパート等)共に対象となります。また、賃貸用の住宅も対象となりますが、店舗や事務所は対象ではありません。

調査イメージ
建物状況調査の対象部位については、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を踏まえ、また、その調査結果により既存住宅売買瑕疵保険に加入できるよう、同保険に係る現場検査の対象部位と同様とされる予定です。

なお、現在「ホームインスペクション」や「住宅診断」等、様々な名称のサービスが提供されていますが、宅建業法で規定される建物状況調査は上記の通り、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査であるため、一般的には別物と考えられます。

◆改正宅地建物取引業法に関するQ&A

改正宅建業法における建物状況調査(インスペクション)や重要事項説明等について、Q&A形式で以下の8項目(全88問)にまとめた解説書が国土交通省から公表されていますので(平成29年6月1日現在)、一部抜粋してご紹介します。

1.建物状況調査に関する基礎知識
2.建物状況調査の対象部位及び方法について
3.建物状況調査を実施する者のあっせんについて
4.建物状況調査の結果の概要に関する重要事項説明について
5.「書類の保存の状況」に関する重要事項説明について
6.37条書面への「当事者の双方が確認した事項」の記載について
7.売買等の申込みに関する媒介依頼者への報告について
8.建物状況調査と既存住宅売買瑕疵保険について

Q:建物状況調査を実施することでどのようなメリットがありますか。
A:建物状況調査を行うことで、調査時点における住宅の状況を把握した上で、売買等の取引を行うことができ、取引後のトラブルの発生を抑制することができます。また、既存住宅購入後に建物状況調査の結果を参考にリフォームやメンテナンス等を行うことができます。
さらに、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者の検査人が建物状況調査を実施し、建物状況調査の結果、劣化・不具合等が無いなど一定の条件を満たす場合には、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができます。なお、既存住宅売買瑕疵保険に加入するための検査の有効期限は1年となっています。

Q:宅地建物取引業者は建物状況調査を実施する者を必ずあっせんする義務がありますか。
A:宅地建物取引業者は媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要があるため、売主又は購入希望者などに対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することが求められます。その上で、売主又は購入希望者等の希望に応じてあっせんを行うこととなります。


今回の宅建業法改正では、“インスペクションの利用促進”とともに、“既存住宅売買瑕疵保険の加入促進”の効果が期待されています。

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険

インスペクションに関する情報提供が必ず行われるようになることで、インスペクションの認知度が高まり、利用促進されることは想像できますが、検査結果については、瑕疵がないことが保証されるものではなく、また検査時点からの時間経過による変化がないことを保証するものでもありません。
確かに、インスペクションの実施によって買主に安心感を与えることは間違いありませんが、万一、引渡し後に瑕疵が発見された場合に保証されるわけではないため、これで充分とは言えません。
そこで、既存住宅購入者の不安を払拭するために重要となってくるのが、引渡し後に瑕疵が発見された場合に補修費用等が保証される『既存住宅売買瑕疵保険』です。
なお、国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画として策定されている住生活基本計画においては、次のような成果指標も掲げられています。

・既存住宅流通の市場規模
4兆円(H25) ⇒ 8兆円(H37)
・既存住宅流通量に占める既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅の割合
5%(H26) ⇒ 20%(H37)


◆提携サービスのご紹介
[アットホーム㈱「既存住宅瑕疵保証・保険サービス」]

売買される既存住宅を対象とした「検査※」と「保証」がセットでお申込みいただけるサービスです。
※宅建業法改正後の建物状況調査にも対応可能となる予定です。

 

詳しくは、東京都不動産協同組合のホームページでご確認ください。

投稿ページ「私は海派」

山口巖(北地区3班/山口建設株式会社 代表取締役)

TVのコマーシャルじゃないですけど、今度の休み、遊びに行くなら“海に行く? それとも山に行く?”という質問には、私は“海派”です。そのルーツは、私の祖父が大変な釣り好きで、小学生の頃はよく一緒に海に行っていました。その後、大学に入学すると、体育会ヨット部に入部、年間100日以上の合宿をしてヨットレースをしていました。一般にヨットというと何となくお金持ちのスポーツというイメージでしょうが、学生が使うヨットは手漕ぎボートに2枚のセールがついたような船です。なので、風が強くなると、波が体の上を越えていくようなやつです。毎日、合宿所から備品をリヤカーに積んで 汚い恰好でハーバーに通うという、まったくイメージとは違うものでした。
学生時代に始めたヨットですが、卒業後も1人乗りのディンギー(小型ヨット)を買って、熱中して続けていました。しかし、結婚して2人目の子供が生まれた頃からは、そうもいかず、

ペースダウンしてしまいました。
その後50歳を過ぎたころからは、子育ても一段落して、また、時間にも余裕がでてきましたが、今度は体力的にちょっと厳しくなって、それ以降は、学生時代に取得した船舶免許をいかして、レンタルボートを操縦して友達と釣りに行っています。春から夏にかけてはキス、夏の間はアジやサバ、秋になるとカワハギ、寒い間はアマダイ(今年の総会で魚料理になっていたヤツです)というのが最近の1年のサイクルです。
釣りが大好きというよりは、船を気ままに走らせて海に出てボーっとして仲間とおしゃべりしているのが好きなのかもしれません。最近はこれが一番のリフレッシュ法かな?

 

第41回わんぱく相撲文京区大会にブースを出展

4月30日文京総合体育館で第41回わんぱく相撲文京区大会が行われました。協賛している宅建文京区支部もボランティアブースを出店し、青年会から中青年会長ほか7名がブースの運営を手伝わせていただきました。
およそ200名のわんぱく力士が土俵でかわいい熱戦を繰り広げる中、敗退してしまった子や取組まで時間のある子が各ブースを回りスタンプを集めることで、おたのしみ抽選会に参加できるという趣向になっています。
宅建のブースでは駅名当ての三択クイズが行われ、正解するとスタンプの他に支部からいただいた粗品や、お菓子などを配ったのですが、クイズを出した時の子供たちの反応が様々でまたそれが大変かわいらしく、子供と接することがあまりない自分にとって貴重な癒しの時間になりました。
(青年会総務委員長 寺村安弘)

wanpaku-sumou

葛飾区支部青年会の懇親会に参加

4月15日(土)、葛飾区支部青年会総会の懇親会に原副会長と山田広報副委員長の代理として私の2名で参加させて頂きました。最近では映画「男はつらいよ」の寅さんを見送る<さくら>像が新たにお披露目され、ますます観光客で賑わう柴又帝釈天参道の「ゑびす家」にての開会です。
広々とした和室の大広間では皆さんお寛ぎのご様子で、歓談に花が咲きます。葛飾区並びに他支部の方々ともご挨拶の機会を頂き大変有意義なひとときを過ごさせて頂きました。軽妙洒脱な会話でコンパニオンを楽しませる先達の方々に舌を巻くと共に感心し、お客様との会話術として生かすべく勉強させて頂きました。
美味しい料理に舌鼓を打ち柴又名物のお土産にビンゴゲームでは景品まで獲得と、まさしく寅さんのように人情味溢れる素晴らしい会にお招き頂き感慨無量です。ありがとうございました。
(青年会広報委員長 荒井慶昌)

katusika-ku-konsinkai